Vida útil de casas de painéis de acordo com a norma e na realidade
Para avaliar a liquidez (ou seja, a real possibilidade de venda de um apartamento e o valor que pode ser recebido por isso), focam na vida útil da casa de painéis. De acordo com os regulamentos, a vida útil dos edifícios de painéis de cinco andares é estimada em meio século, e dos edifícios de nove andares – cerca de 100 anos. Mas, em muitos casos, estes números continuam a ser apenas uma orientação para os planeadores urbanos. Vejamos a vida útil real e padrão dos principais tipos de prédios de apartamentos.
Vida útil de casas de painéis de acordo com GOST: recomendação ou veredicto?
Qualquer produto tem vida útil limitada. E os edifícios residenciais têm uma certa vida útil. Após o seu vencimento, o funcionamento do edifício torna-se inseguro. Este período é determinado para cada tipo de edifício de acordo com GOST e SNiPs relevantes. Na tabela abaixo você pode ver dados generalizados sobre os principais tipos de edifícios:
Durante o tempo especificado nos documentos, o edifício (desde que seguidas as tecnologias de construção) manterá todas as qualidades declaradas. Este período é uma recomendação para planejadores urbanos. Com base nisso, eles decidem o momento da demolição ou reconstrução de cada edifício. Mas a vida útil real pode ser maior ou menor que a vida útil padrão.
| Fatores que aumentam a vida normal de um edifício | Fatores que reduzem a vida útil normal de um edifício |
|---|---|
| Aderência estrita à tecnologia de construção. | Violação da tecnologia de construção: uso de materiais de baixa qualidade, má qualidade do trabalho dos construtores. |
| A utilização de painéis de concreto em tamanho real ou materiais de maior qualidade (revestimento de tijolos, blocos de concreto, etc.) na construção de paredes | Aplicação de painéis de paredes finas. Esta solução, típica de Khrushchev, reduz pela metade a vida útil. Seu uso se deve à natureza temporária dos edifícios da era Khrushchev. |
| Vedação de alta qualidade de costuras interpainéis no telhado e nas paredes, sua manutenção oportuna. | Falta de vedação do telhado, vazamentos frequentes nas costuras. |
| Implementação oportuna de grandes reparos: substituição de caixilhos de janelas, fiação, canos de água e esgoto | Falta de grandes reparos há muito tempo. |
| Nenhum acidente grave de comunicação: rompimento de tubulações, inundações no porão, queima de fiação | Acidentes graves: congelamento de tubulações de aquecimento no inverno, inundação de comunicações. |
Vida útil padrão de casas de painéis dos anos 70
As casas de painéis dos anos 70 pertencem à era do programa de construção habitacional de Brejnev. Isso inclui a 90ª, a 121ª e outras séries de projetos menos comuns. Ao mesmo tempo, existem muitas subséries dentro da série, e uma casa construída em 1974 pode diferir significativamente de um edifício construído em 1979 em layout, isolamento acústico e características de isolamento e conforto de vida.
Muitas das características destas casas são reveladas neste vídeo útil:
Em comparação com as primeiras linhas de casas de painéis (“Khrushchev”), as casas “Brezhnevka” têm várias vantagens:
- melhoria do layout (aparência de uma cozinha espaçosa, corredor, aumento do pé-direito);
- utilização de painéis grossos (espessura - a partir de 0,3 m);
- a presença de rampa de lixo e elevador em muitas filas.
Dado que a base do projecto destas casas ainda é um esquema de painéis, permanecem duas desvantagens principais: a impossibilidade de remodelação e a tendência das costuras interpainéis perderem a estanqueidade.
Os regulamentos de construção e as normas operacionais permitem a utilização de tais edifícios durante 100 anos. Portanto, os apartamentos em edifícios “brezhnevka”, embora estejam no segmento de preços “orçamentários” do mercado imobiliário secundário, mantêm alta liquidez.
Como prolongar a vida útil de uma casa de painéis de 9 andares?
Embora a vida útil das casas de painéis de 9 andares seja estimada por especialistas em 50 a 100 anos (dependendo da série), essa idade pode prolongar significativamente os grandes reparos oportunos. O período recomendado pelas normas é de um quarto de século. Neste caso, a lista de atividades deve incluir:
- revisão dos elementos estruturais portantes e, se necessário, seu reforço;
- substituição da estrutura do telhado e dos materiais da cobertura;
- inspeção da fundação e área cega, se necessário, eliminando fissuras e fortalecendo áreas problemáticas;
- reparo de fiação;
- reparação de sistemas de esgoto, abastecimento de água e aquecimento.
Infelizmente, devido à difícil situação económica, muitas regiões estão a violar os prazos recomendados para grandes reparações. Um atraso de 5 anos é comum e, para muitas cidades, uma grande reforma com atraso de 15 anos não é inédita. Noutros casos, as campanhas de reparação parecem ser realizadas de acordo com os prazos, mas o leque de atividades é reduzido.
Uma revisão oportuna e completa pode prolongar significativamente a vida útil de uma estrutura de painel.Outro fator importante é o cuidado dos moradores com a casa.
Vida útil de uma casa de painéis de 5 andares
A vida útil dos edifícios de apartamentos de 5 andares, construídos no âmbito do programa Khrushchev (1950-1960), é determinada pelos padrões em 50 anos. Os cálculos mais simples mostram que, para os primeiros lançamentos, o prazo de validade já expirou e as casas construídas na década de 1960 estão de pé há vários anos. Quando expirar o “prazo de validade” da casa, um grupo de especialistas formado pelo município deverá avaliar o estado do edifício.
Com base nesta avaliação, bem como no plano de desenvolvimento da cidade e na disponibilidade de dinheiro no orçamento da cidade, é tomada uma de duas decisões:
- Realização de grandes reparos. Tal veredicto é feito em relação às casas cuja segurança em geral não é satisfatória.
- Demolição de um edifício em ruínas. Nesse caso, os moradores recebem apartamentos de igual área em prédios novos, e a casa é desmontada após o reassentamento.
Nas grandes cidades, um dos fatores importantes que influenciam a decisão é o custo crescente do terreno embaixo da casa. Muitas vezes, demolir um prédio dilapidado de cinco andares e construir um novo prédio de 16 andares em seu lugar torna-se uma solução muito mais conveniente do que realizar uma grande reforma.
Se um edifício de cinco andares foi construído na época de Brejnev (ou mesmo mais tarde), a sua vida útil é estimada em um século. Nesse caso, a partir de 2020, o prédio está operando normalmente.
Esperamos que o nosso artigo o tenha ajudado a compreender o que determina a vida útil da casa que lhe interessa e quais as perspectivas de demolição ou reconstrução deste edifício.